Ничем не примечательная стройка небольшого пятиэтажного офисного здания возле дома №49 по ул. Мирошниченко в Минске, начавшаяся в пятницу, быстро стала одной из самых скандальных в стране. Разберёмся, в чём тут дело и кто прав.
Приехавшие строители, приступившие к активному освоению участка, натолкнулись на сильный протест со стороны жильцов соседних домов и активистов Молодого Фронта во главе со Зьмитром Дашкевичем. За понедельник и вторник защитники территории не раз сталкивались со злыми строителями, по совместительству выполняющими функции охраны и милиции, ставили палатку, разбирали ограждение стройки, отступали под натиском трактора, выкидывающего палатку и вещи через забор в грязь, возвращались назад, отступали вновь, получали подкрепление в виде горячей еды, питья, дров. Словом, страсти кипят нешуточные, и точку пока ставить рано. Астапович пишет в прокуратуру, СМИ освещают (делая это, правда, по-разному – одни считают, что всё законно, другие говорят, что наоборот, закон попран). Для полного комплекта не хватает только зелёных, научного руководителя Куропат, других сопричастных к некрополю лиц, но, возможно, всё ещё впереди.
Не буду вдаваться в историю появления Куропат в 30е годы и в события 1988 года, когда общественность узнала о существовании некрополя, эту информацию можно легко найти в интернете. Перенесёмся сразу в новейшее время.
До 2014 года действовало постановление Министерства культуры РБ от 12 мая 2004 г. № 15 «Аб зонах аховы матэрыяльнай нерухомай гісторыка-культурнай каштоўнасці «Месца згубы ахвяр палітычных рэпрэсій 30–40-х гадоў ХХ стагоддзя ва ўрочышчы Курапаты». К моему сожалению, оно есть в интернете, но доступ к нему можно получить только на платной основе. Это, кстати, очень интересно – утратившее силу постановление можно посмотреть почему-то только за деньги и после регистрации в системе. А более новое, заменяющее его, постановление есть в открытом доступе.
Как бы там ни было, скриншот карты из постановления №15 имеется. Вот он:
Красным кружком со стрелкой обозначено место теперешнего строительства. Оно целиком попадает в «Ахоўную зону каштоўнасці». «На тэрыторыі ахоўнай зоны забараняецца будаўніцтва будынкаў і збудаванняў». Там даже нельзя сделать плоскостную стоянку для личного автотранспорта жильцов соседних домов, о чём свидетельствуют сами жильцы, обращавшиеся раньше с просьбой об устройстве такой стоянки, потому что парковок там действительно не хватает.
А теперь следите за руками. Июнь 2013 года. Мингорисполком проводит аукцион по продаже участка земли возле дома №49. При действующем постановлении Минкульта №15 от 12.05.2004.
Далее, в ноябре того же 2013 года Научно-методический совет при Минкульте принял решение о сокращении границ охранной зоны. То есть, во-первых, решение принято после продажи земли, а во-вторых, решение этого совета носит рекомендательный характер, а не обязательный. Это, в свою очередь, значит, что такое решение всё равно не отменяет постановление №15, а лишь говорит о том, что зоны могут быть пересмотрены. И даже если, как пишет tut.by, «Такое решение, конечно, не принимается за один день, а готовится несколько месяцев. То есть можно предположить, что к моменту выделения этого участка как инвестиционного город уже знал о будущем решении вывести его из охранной зоны.» — это всё равно не даёт никакого законного повода к проведению аукциона.
В связи с этим заседанием ещё надо вспомнить о другом объекте – «Бульбаш-холле», который точно таким же непонятным, а если говорить точнее, незаконным образом был построен практически вплотную к Куропатам с западной стороны. Поскольку площадка укромно спрятана от посторонних глаз, узнали об этом заведении уже на завершающем этапе строительства. И по дивному стечению обстоятельств, это же заседание Научно-методического совета решило подвинуть границы ровно таким образом, чтобы вся территория «Бульбаш-холла» оказалась в регулируемой зоне застройки, где строительство уже возможно с определёнными оговорками. Уж не знаю, по каким причинам, кармическим или экономическим, но заведение до сих пор не работает.
А само постановление №15 – единственный документ, имеющий законную силу, — было отменено через целый год, 1 декабря 2014, постановлением Минкульта РБ №70. И вот оно уже есть в открытом доступе для всех желающих. Это постановление утвердило новую карту охранных зон, где мистическим образом границы были уменьшены ровно под уже построенный «Бульбаш-холл» и проданный участок земли возле дома №49. Вот и карта:
В тексте постановления упоминается и разработчик проекта охранных зон. Удивительно, но столь ответственную работу проектный институт УП «Минскградо» доверил некоему ИП Глиннику В.В. Немного покопавшись в интернете, я нашёл этого человека, но об этом ниже.
Сам же процесс выделения охранных зон, их изменения или устранения у нас никакими обязательными нормами не прописан. Есть только рекомендации, которые обязательной силы не имеют. Вот и получается, что резать и кроить можно практически как угодно.
Итак, решение совета было принято почти через полгода после продажи земли в охранной зоне, а постановление было принято через полтора года после продажи земли. Но и это ещё не всё.
Существует такое понятие, как ПДП, проект детального планирования. Согласно ТКП 45-3.01-284-2014 «Градостроительство. Градостроительный проект детального планирования. Состав и порядок разработки», он разрабатывается для застроенных или подлежащих застройке частей города, и он и только он «является основанием для принятия решений о предоставлении земельных участков, разработки градостроительных паспортов земельных участков, а также о назначении земельных сервитутов».
То есть у нас есть генеральный план города Минска. На его основании разрабатываются детальные планы районов города. Далее эти планы согласовываются во всевозможных инстанциях, проходят экспертизу, потом в обязательном порядке проходят общественные обсуждения, на которых планы или утверждаются, или отправляются на доработку, и только после этого, на основании утверждённого ПДП, принимаются решения о предоставлении земельных участков застройщикам и разработке проектов отдельных зданий.
Проект детального планирования действительно был представлен общественности. Но обратите внимание на дату – общественные обсуждения проходили с 17 октября по 10 ноября 2016 года. Через три года после продажи с аукциона земли. И действительно, на легенде к плану есть номер 48, «Объект малого бизнеса в районе пересечения МКАД и ул. Мирошниченко. Объект 171/2012 УП «МинскГрадо». Это и есть наш клиент. Правда, присутствовавшие жители не обратили внимание на него, сконцентрировав своё возмущение на других объектах. Не обратил внимание и я, когда читал новости. В целом, план и правда неплох, инфраструктура этого района, где я рос, сейчас выглядит бедноватой, а он как раз добавляет поликлиники, паркинги, кафе. Но вот этот объект №48 всё портит.
После общественных обсуждений, с учётом высказанных замечаний граждан, ПДП был отправлен на доработку и, насколько мне известно, до сих пор не утверждён.
И то, что ПДП – вещь очень важная и обязательная к исполнению, могу пояснить из личного опыта. Сейчас на завершающую стадию выходит проектирование паркинга, который я веду. Так вот, экспертиза, в числе прочих вопросов, потребовала предоставить справку о том, что проект выполнен согласно ПДП. В Акте выбора земельного участка, который мы предоставили с пакетом документов, прописано соответствие назначения участка действующему плану, выкопировка из плана также прилагалась, но этого показалось мало. Потому пришлось ехать в Комитет архитектуры и градостроительства и получать справку о том, что наш проект на этом земельном участке действительно соответствует действующему ПДП.
Как в таком случае мог быть выполнен проект этого офисного здания, на основании каких документов, что могло быть записано в Акте выбора земельного участка, как можно было пройти экспертизу без утверждённого ПДП – я решительно не понимаю.
Теоретически, участок под строительство нашего офисного здания мог быть на некоем более раннем ПДП района, о котором мы не знаем, но ведь и земля была выведена из охранной зоны в самом конце 2014 года. Я не припомню других общественных обсуждений по этому району, да и не могли отвести землю в охранной зоне под строительство.
И даже если предположить, что неким магическим образом ПДП доработали и утвердили за одну ночь, разработать проект здания и пройти экспертизу за неполных два месяца попросту нереально. Обычный срок – 9-12 месяцев. Значит, проект разрабатывался без разрешающих документов? Значит, земля была продана на аукционе незаконно?
Подобные случаи бывали. Я слышал истории, что после судебных разбирательств город умывал руки, как бы оставаясь не при делах, а крайним делали застройщика, который и правда мог быть не в курсе ситуации. Его дело ведь прийти на аукцион и купить участок, который должен продаваться на законных основаниях.
Ещё один повод для беспокойства заключается в том, что проект могут скорректировать даже в процессе строительства. С учётом того, что все конструкции зданий у нас, как и везде, закладываются с запасом прочности, практически любое построенное здание можно нарастить на пару этажей или даже больше. А на этапе, когда на стройке не приступили даже к разработке котлована, проект можно переделать и пересогласовать с повышением этажности практически как угодно, были бы деньги и желание. Так что вместо пятиэтажного офиса может вырасти хоть 15-этажный. Ведь если бы участок был выведен в зону регулирования застройки, он бы подпадал под действие следующих пунктов постановления №70:
«19. На тэрыторыі зоны рэгулявання забудовы забараняецца размяшчэнне прамысловых прадпрыемстваў і іншых збудаванняў, якія павялічваюць грузавыя патокі, забруджваюць паветраны і водны басейны, з’яўляюцца выбухова- і пажаранебяспечнымі.
20. На тэрыторыі зоны рэгулявання забудовы дазваляецца:
— будаўніцтва будынкаў і збудаванняў з тэхніка-эканамічнымі параметрамі, вызначанымі праектамі дэтальнага планавання прылеглых тэрыторый, не вышэй за існуючы будынак ГРК «Экспабел» па вул. Мірашнічэнкі;
— рэканструкцыя існуючых будынкаў і збудаванняў без павелічэння павярховасці»
А так – практически никаких ограничений. Разве что завод согласно генплану построить нельзя.
Резюмируя написанное выше, считаю, что объект не имеет законных оснований для строительства, поскольку:
- на момент проведения аукциона часток находился в охранной зоне, где запрещено любое строительство, согласно постановлению №15;
- не было разработанного и утверждённого ПДП, в котором было бы указано целевое использование данного участка;
- сокращение охранной зоны по постановлению №70 не подкреплено проведением исследовательских археологических работ на участке;
- выведение участка из охранной зоны и разработка ПДП уже после проведения аукциона не может узаканивать результаты проведения аукциона.
Кроме того, считаю, что:
- стройку необходимо остановить;
- необходимо провести полноценные исследовательские археологические работы;
- результаты аукциона аннулировать;
- необходимо инициировать разработку обязательных для исполнения законодательных актов, где буду указаны процедуры по установлению и корректировке охранных зон историко-культурных ценностей.
И, с другой стороны, строительство офисного здания усугубит и так непростую транспортную ситуацию в районе. Те, кто ездит по Мирошниченко, знают, что та улица и прилегающие к ней проезды уже сейчас плотно загружены автомобилями почти целый день. Там же находятся автобусная и троллейбусная конечные станции, ближайший проезд из города к Экспобелу, неудобно организованный перекрёсток и корявый выезд на МКАД. Дорожно-уличную сеть же по ПДП не реконструируют, парковок не добавляют, а это офисное здание подсоединяют к узкому местному проезду, заставленному машинами.
Ещё раз, сначала необходимо было провести археологические исследования района, на основании которых подготовили бы корректировку охранных зон, только потом надо было запроектировать, обсудить, согласовать и утвердить ПДП, и только тогда на аукционе можно было продать землю и начать бы делать проект. Но нет, всё было сделано в точности наоборот.
Исходя из написанного выше, я убеждён, что строительство должно быть прекращено незамедлительно.
А в заключение пару слов об исполнителе.
В базе данных kartoteka.by есть только один ИП Глинник В.В.
По состоянию на 04.02.2017:
СОСТОЯНИЕ Действующий
КРАТКОЕ НАИМЕНОВАНИЕ Глинник В.В.
ПОЛНОЕ НАИМЕНОВАНИЕ Глинник Вадим Васильевич
УНП 190355242
РЕГИСТРАЦИЯ МНС 28.06.2002 Инспекция МНС по Центральному району г. Минска
А гугл выдаёт ещё и следующую статью за 18 июня 2013 года (вспомните, когда устраивали аукцион по нашему участку): «Архитектор-реставратор Вадим Глинник: Очень мешает отсутствие стандартов, которые могли бы сдержать поток халтуры». Там искомый нами персонаж в семиминутном видео на хорошей беларускай мове рассуждает о непростой судьбе реставраторов. Процитирую из текста новости:
«Когда принимался закон об охране историко-культурного наследия, — отметил он, — на рынке реставрационных услуг фактически доминировал бюджетный заказчик — государство. И с проблемой инвестиционного давления заказчика на проектировщика мы не сталкивались. Постепенно на рынок вышли частные инвестиции, и получилось, что подчиняемся мы государству, а деньги нам платит инвестор, которому мы создаем определенные неудобства.Это примерно то же самое, если бы сотрудники судов получали зарплату от подсудимых. Мы находимся под инвестиционным давлением, зависим от инвестора, а по законам рынка, кто платит, тот и заказывает музыку. Поэтому во многих странах Европы ответственный архитектор выведен из-под давления инвестора, а целиком подчиняется органам государственной власти, структурам соответствующей инспекции»
«Очень мешает отсутствие стандартов, которые бы могли сдержать поток халтуры, — считает архитектор-реставратор. — Министерство культуры нынче лишено права аттестовывать специалистов, у него нет инструментов контроля. Оно не уполномочено не разрешить реставрационные работы, даже зная, что потенциальные исполнители не имеют соответствующей квалификации»
Оно-то всё правильно, вот только вопрос, находился ли коллега под давлением инвестора, оплатившего и заказавшего музыку? Я не исключаю возможности, что корректировка зон была выполнена абсолютно справедливо, просто вот так вот совпали контуры застройки с требуемыми границами корректировки, всякое бывает.
Можно спросить у него и лично, у Вадима есть страничка в фейсбуке:
Спрошу и я, всяко же может быть, вдруг я возвожу напраслину?
